El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), más conocido como el Índice de Precios de Referencia, se trata de una base de datos pública con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales para conocer los valores de referencia para el alquiler de una vivienda en los nuevos contratos de arrendamiento. Este servirá de base para controlar el incremento de los precios del alquiler en zonas tensionadas.
Ofrece información a los arrendadores y arrendatarios, a modo de referencia y a título orientativo. También permite que las administraciones públicas puedan realizar un adecuado seguimiento y evaluación de las políticas impulsadas en materia de vivienda en un territorio determinado.
El Índice facilita una horquilla de precios entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas. Busca favorecer un mercado del alquiler de vivienda más transparente y competitivo y favorecer el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles.
“En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, si el arrendador es un gran propietario, el precio del alquiler no podrá superar el máximo contemplado en el Índice de referencia. Tampoco podrá superar el precio que se aplicara en un contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler (salvo en el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024). De entre estas dos limitaciones, se tendrá en cuenta el precio más beneficioso para el arrendatario”
“En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, si el arrendador es un pequeño propietario, no se podrá superar el precio fijado en el contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler (salvo en el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024). En estos casos, el precio sí podría superar el máximo fijado en el Índice de Referencia.”
En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años, se podrá limitar el precio al límite máximo fijado en el Índice de Referencia sí así se justifica en la declaración de zona tensionada.
Estas limitaciones no afectan a contratos en vigor. Las subidas anuales de estos contratos estarán limitadas a los porcentajes de actualización anuales permitidos (3% en 2024).
¿Qué es una zona tensionada?
Las zonas de mercado residencial tensionado son aquellas en los que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, de manera que su acceso en condiciones de mercado no resulte asequible. La declaración de una zona tensionada es competencia de las comunidades autónomas. No obstante, para ello debe cumplirse uno de los siguientes requisitos:
- Que el coste medio del alquiler o la hipoteca, sumado a los suministros básicos de vivienda, superen el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya tenido, en los últimos cinco años, un crecimiento acumulado tres puntos porcentuales superior al del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.
La declaración tiene una vigencia de 3 años, y puede prorrogarse anualmente si se mantienen los requisitos.
¿Qué ocurre con las viviendas que no se encuentran en zonas tensionadas?
Fuera de las zonas tensionadas, el Índice de Precios de Referencia tendrá únicamente carácter informativo, y el precio del alquiler de los nuevos contratos será el que estipulen libremente el arrendador y el arrendatario.
No obstante, la Ley de Vivienda sí limita la actualización anual de precios del alquiler de los contratos vigentes. El porcentaje máximo para 2024 es del 3%, y, a partir de 2025, el INE elaborará un indicador para las futuras actualizaciones.
¿Y si se han hecho reformas, se aplican los mismos límites al alquiler?
La Ley de Vivienda contempla subidas adicionales de hasta un 10% en el precio del alquiler en nuevos contratos firmados en zonas tensionadas si las viviendas se han reformado en los últimos dos años. Estas reformas deben, en todo caso, responder a uno de los siguientes supuestos:
- Obras que permitan un ahorro de energía no renovable igual o superior al 30%.
- Reformas de mejora de la accesibilidad
- Las rehabilitaciones de la vivienda previstas en el Reglamento del IRPF.
¿Dónde se puede consultar el Índice de Precios de Referencia?
En la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de las siguientes formas:
- Accediendo a una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características.
- Introduciendo la dirección o referencia catastral, que permite conocer la referencia para el alquiler de una vivienda concreta, teniendo en cuenta todas las características individuales de la propiedad.
Se puede obtener información para las viviendas situadas en edificios residenciales colectivos de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2
Llegará a una página con información más detallada sobre el inmueble, en la que algunos campos vendrán rellenos y otros deberán cumplimentarse por cada usuario. El Índice de Precios de Referencia tiene en cuenta, además de la zona y la superficie de la vivienda, características como su certificación energética, el año de construcción, la planta, el estado de conservación y otros aspectos complementarios (existencia de ascensor, aparcamiento, conserjería, piscina…). Conforme se vayan rellenando estos campos, el precio de referencia se irá ajustando.
La aplicación permite también generar un informe en formato pdf con los datos básicos de la propiedad y el rango de valores del alquiler de vivienda.
